34家房企负债降8900亿! 万亿压降再现, 行业利息支出中位数降2亿

2025 年上市房企负债总额有望连续第二年实现万亿级压减，随着出险房企大面积完成债务重组，行业整体债务结构由 “短债高息” 向 “长债低息” 优化。

当前房地产化债已步入下半场，压降金融机构有息债务成为核心任务，房企需依托优质项目实现资金回流，完成从风险 “止血” 到经营 “造血” 的转变，行业资产负债结构优化仍任重道远。

债务规模持续下行，万亿压降有望兑现

截至目前，34 家 AH 两地上市内地房企已披露财报，Wind 数据显示，2025 年末这些企业负债总额降至 6.47 万亿元，较上年减少约 8900 亿元。随着更多年报出炉，业内判断 2025 年上市房企有望再度实现万亿级负债压降，延续 2024 年的化债势头。

财务安全成为房企核心议题，多家企业主动推进债务调整。

龙湖集团近三年半压降有息负债 600 亿元，将业务调整与债务优化深度绑定；行业化债成效显著，中指研究院数据显示，截至 2025 年底，21 家出险房企债务重组、重整获批，化债总规模约 1.2 万亿元，现金要约收购、以资抵债、债转股等成为主流化债手段。

其中金科股份作为大型上市房企重整典型，入选最高法 2025 年度民商事典型案例。

账面盈利多为重组收益，债务结构显著优化

债务重组推动部分出险房企 2025 年实现高额净利润，佳兆业以 523 亿元净利润领跑上市房企，金科股份预计净利润 300 亿 - 350 亿元，但这一盈利多为会计层面调整。

剔除债务重组收益等非经常性损益后，两家企业分别亏损 290 亿 - 350 亿元、328 亿元，行业经营基本面尚未根本改善。

不过房企债务核心指标持续好转，“短债高息” 格局彻底扭转：34 家房企利息支出中位数从近 8 亿元降至约 6 亿元；碧桂园完成重组后加权平均借贷成本 3.76%，同比下降 141BP；招商蛇口综合资金成本仅 2.74%，再降 25BP。即便 “三道红线” 停止定期填报，招商蛇口等央企仍将其作为财务稳健运营的基本准则。

杠杆压降难度仍存，金融机构债务成新焦点

尽管负债规模下降，房企资产负债结构调整仍受行业销售疲软制约。34 家房企资产负债率中位数小幅降至 69.5%，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心指标与上年基本持平。销售回款不足、资产减值压力，让房企继续去杠杆面临较大阻力。

当前化债重心已从公募债券转向金融机构有息债务，该类债务在百强房企总负债中占比提升，成为化债下半场的主线任务。

即便完成公开债务重组，部分房企仍新增逾期，旭辉集团 2026 年 3 月披露银行项目贷款逾期 34.97 亿元，折射出金融机构债务化解的复杂性。这类债务主要对应商业银行、信托、AMC 等债权人，具备抵押物充足、受偿优先级高的特点，协商难度显著高于公开债。

同时房企信用修复滞后，完成重组的企业仍难以恢复公开信用债、银行综合授信等传统融资渠道，行业 “以债养债” 模式基本失效。

新城控股虽实现民营房企纯信用境外债破冰，但其美元债询价区间下限超 10%，投资者对民营房企仍要求高风险溢价。

聚焦优质项目造血，项目公司制构建新发展模式

化债上半场以压降公开债务、保障资产负债表安全为核心，下半场则转向优化现金流量表、提升房企 “造血” 能力。

针对金融机构有息债务，房企化债思路呈现三大特征：以经营性现金流逐年还本付息、用低成本长债置换高成本短债、剥离不良资产及对应债务给 AMC 实现出表。

为创造持续现金流，房企转变开发逻辑，从集团总部融资转向项目层面融资能力建设，通过盘活优质资产获取地方政府与合作方支持。

“十五五” 规划纲要提出推行房地产开发项目公司制，白名单、存量房收购等政策也聚焦项目端，成为房地产新发展模式的重要制度基础。

该模式彻底颠覆传统融资逻辑，从重集团资质转向重项目区位、产品力与去化能力，实施资金封闭管理、专款专用，杜绝总部抽挪资金。

这既为房企合理融资提供支撑，也倒逼房企提升全周期现金流操盘、成本管控与合规运营能力，从根源规避旧模式下资金挪用、违规担保等风险，推动行业从规模扩张转向高质量可持续经营。